Cette ordonnance intervient en application de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi Elan. Elle compte 42 articles qui entreront en vigueur le 1er juin 2020.

Plus de souplesse pour les toutes petites copropriétés

Les petites copropriétés comportant au plus cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou disposant d’un budget prévisionnel moyen, sur une période de trois exercices consécutifs, inférieur à 15 000 €, bénéficient de mesures dérogatoires. Elles n’auront plus l’obligation de constituer un conseil syndical, par exemple. De même, les copropriétaires pourront adopter à l’unanimité une décision sans avoir à réunir formellement une assemblée générale, à l’exception de la validation des comptes, pour laquelle une assemblée annuelle demeure obligatoire.

Dans les copropriétés qui ne comptent que deux personnes, le copropriétaire détenant au moins les deux tiers de voix pourra prendre seul les décisions relevant en principe de la majorité absolue. De plus, chaque copropriétaire pourra décider seul d’engager des travaux de conservation, même non urgents.

Les syndics sous contrôle

Parmi les objectifs clairement affichés du législateur : mettre fin à l’opacité des pratiques de certains syndics en uniformisant au maximum leurs règles de fonctionnement et de financement. À titre d’exemple, l’ordonnance précise que si le syndic ne met pas à la disposition d’un copropriétaire la fiche synthétique de l’immeuble dans un délai d’un mois à compter de la demande, des pénalités par jour de retard, dont le montant est fixé par décret, seront imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic. De même, en cas de carence ou d’inaction du syndic, le président du conseil syndical peut, sur délégation expresse de l’assemblée générale, exercer une action contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.

Renforcement du pouvoir du conseil syndical

Le conseil syndical, composé d’au moins trois membres, pourra bénéficier d’une délégation de l’assemblée générale (pour une durée maximale de deux ans et dans la limite d’un budget déterminé) pour décider seul de tout ou partie des décisions relevant de la majorité simple (majorité de l’article 24) : travaux de sécurité ou travaux obligatoires comme un ravalement imposé par la mairie.

Vote en assemblée générale simplifié

Un copropriétaire pourra désormais convoquer une assemblée générale portant sur une ou plusieurs questions ne concernant que ses droits. Cette initiative sera réalisée à ses frais. Autre nouveauté concernant les modalités de vote : « Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote ».

Sans apport personnel, il est quasiment impossible de se lancer dans un achat immobilier. Une réalité dont les anciens dirigeants de OneFineStay* se sont emparés pour offrir aux jeunes urbains, un capital pouvant s’élever à 10 % du prix de vente du bien par exemple. En échange, la startup devient copropriétaire d’une partie de l'actif pendant 10 ans.

Au terme de ce délai, soit l’acheteur revend et Virgil récupère 15 % du prix de vente, soit l’acquéreur rachète lui même les parts de la startup mais au prix du marché.

La société vise 100 transactions par mois d’ici fin 2020 et 5 000 en 2021.

*Pour mémoire, OneFineStay loue des appartements de standing avec des prestations haut de gamme comme le prêt d’un iPhone avec les informations locales par exemple. Elle a été élue meilleure entreprise de voyage et d'hôtellerie en 2011 avant d’être rachetée par le groupe ACCOR en 2016 pour 148 millions d’euros.

« L’acquéreur déclare être parfaitement informé de cette situation et vouloir en faire son affaire personnelle sans recours contre quiconque. » Cette clause souvent employée en pratique, produit pleinement ses effets lorsque le notaire a pris la précaution de se renseigner et d’informer les acheteurs sur la réalisation d’un ravalement postérieurement à la vente, comme l’illustre une décision récente de la Cour de cassation.

Dans cette affaire, un couple acquiert plusieurs lots de copropriété dans un immeuble situé à Orléans, dans le quartier de la cathédrale. La mairie a prévu une opération de ravalement des façades dans ce périmètre de la ville. La promesse de vente ne mentionne pas ce ravalement mais l’acte authentique de vente y fait référence à plusieurs endroits. Un certificat d’urbanisme mentionne cette obligation de ravalement. Le document a été annexé à l’acte authentique qui reprend lui-même la mention litigieuse. Le notaire s’est mis en rapport avec le syndic qui lui a fait savoir qu’un courrier de la mairie avait été adressé à certains copropriétaires pour les informer de ce ravalement. Le notaire s’est procuré la copie des lettres et en a retranscrit la substance dans l’acte de vente.

Quelques mois plus tard, les acheteurs apprennent le coût du ravalement. Ils se disent surpris et déclarent qu’ils ne se seraient pas engagés au prix conclu s’ils avaient eu connaissance de ces éléments. Ils assignent en justice les vendeurs, l’agent immobilier et le notaire. Les époux leur reprochent d’avoir sciemment failli à leur devoir d’information et de conseil.

Ils sont retoqués en appel puis par la Cour de cassation. Les juges du fond estiment que le « notaire instrumentaire, alerté du projet de ravalement, a indiqué les éléments dont il disposait dans l’acte de vente [...] il n’a pas manqué à son devoir de conseil. » Les acheteurs « ne pouvaient ignorer l’existence d’une opération d’urbanisme les conduisant à exposer des frais de ravalement [...] le notaire avait fait toutes diligences utiles pour disposer d’informations portées le jour de la vente à la connaissance des acquéreurs.»

Lire l'arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 17 octobre 2019 n° de pourvoi 18-15942

Au grand dam de la maire de Paris qui juge Airbnb responsable de la flambée des prix et de la pénurie de logement dans la capitale. Anne Hidalgo a adressé une lettre au comité olympique qui ne devrait pas affecter cet accord. Dans son communique de presse, le comité souligne en effet le caractère international de la manifestation de 2024 et les multiples partenariats conclus avec des groupes hôteliers de toutes les tailles.

Trois jours après l’annonce du sponsor, les hôteliers français menacent de suspendre leur participation.

Quant à Airbnb, il se fait le chantre de l’écologie en annonçant sur sa page d’actualités que l’accord répond aux «objectifs de développement durable énoncés par les Nations Unies », son offre de voyage favorisant « le développement économique, l’inclusion et le respect de l’environnement. » De quoi perdre le sens des institutions ....

Pendant ce temps, au Luxembourg, plusieurs États membres de l’Union européenne demandent à la Cour de justice européenne d’entériner leurs réglementations nationales restrictives à l’égard d’Airbnb, au nom de l’intérêt général. La cour européenne doit rendre son verdict en février 2020.

S’il le fait, il commet une faute et devra verser des dommages et intérêts à l’acheteur évincé. C’est ce que vient de rappeler la cour d’appel de Lyon*. En l’occurrence, une propriétaire avait confié à deux agences immobilières, la vente de son appartement situé dans le 7ème arrondissement de Lyon, à un prix quasiment identique (187 000 € chez l’une, 181 000 € chez l’autre, honoraires compris).

Le 9 janvier 2014, un acheteur remet une offre d’achat à l’une des agences, au prix indiqué dans le mandat de vente. La propriétaire du bien l’accepte oralement mais signe quatre jours plus tard, le 13 janvier, une autre offre d’achat provenant cette fois-ci d’un couple d’acheteurs ayant remis une proposition à l’autre agence.

Le premier acheteur est mécontent et attaque en justice la propriétaire. Pour obtenir sa condamnation, il doit prouver que celle-ci avait accepté son offre, avant d’approuver celle du couple. Pour ce faire, il produit notamment un mail adressé par la propriétaire à l’agence qui avait recueilli l’offre du premier acheteur. Ce courriel est envoyé une heure avant le rendez vous fixé chez le notaire pour signer un compromis de vente entre la propriétaire et le premier acheteur : « je fais suite à mon appel téléphonique de ce jour. Je vous ai laissé un message, concernant la signature du compromis demain, que j’annule. Je vous remercie sincèrement du travail effectué pour moi et je suis sincèrement désolée de vous faire faux bond. » Les juges la condamne à verser 6 000 € à l’acheteur évincé en réparation de son préjudice.

*Cour d’appel de Lyon, 1re chambre civile a, 12 septembre 2019, RG n°17/00426

Dans une petite ville, située à mi-chemin de Reims et Verdun, une femme achète auprès de la commune une parcelle de terrain qui vient d’être déclassée à la suite des délibérations du conseil municipal. Un voisin est furieux. Il assigne en justice l’acheteuse et la commune. Il veut faire procéder à l’annulation de la vente et pour ce faire, il fait valoir que les riverains disposent dans ce cas d’un droit de priorité.

La Cour d’appel puis la Cour de cassation rejettent l’argument. L’article L 112-8 du Code de la voie routière, précise en effet que cette priorité n’est accordée que si les parcelles ont été « déclassées par suite d'un changement de tracé de ces voies ou de l'ouverture d'une voie nouvelle. » Or en l’espèce, comme le font remarquer les juges du droit, la Cour d’appel ne pouvait que constater « qu’il ne résultait d’aucune pièce que le déclassement fût consécutif à l’une ou l’autre de ces deux circonstances. »

Lire l'arrêt